O PROJEKTU

Přímo v připraveném Excelu vysvětluji nejzákladnější pojmy a jak si spočítat, zda je pro vás pořízení hypotéky reálné. Všechny uvedené informace, tabulky a graf pohodlně vytisknete na 2 papíry velikosti A4. Takže budete mít k ruce nejen informace o hypotéce, příjmech a výdajích, ale i mnohá vysvětlení k jednotlivým pojmům.

ÚVOD

Vážení čtenáři, nedávno jsem se stěhoval a byl jsem tak postaven před palčivou otázku, jít do podnájmu, nebo se zadlužit a vzít si hypotéku na "vlastní" bydlení? Proto jsem si vytvořil jednoduchý nástroj, který mi:

1. spočítá měsíční splátku hypotéky včetně částky, kterou bance zaplatím navíc

2. spočítá, zda je můj příjem dostatečně vysoký, abych si hypotéku mohl dovolit

3. ze zadaných dat ukáže po jednotlivých letech, jak se mi bude umořovat jistina

Odpovědi na první a druhou otázku jsou tak zásadní, že by je měl bezpodmínečně znát každý, jinak se vystavujete riziku, že budete nepříjemně překvapeni nedostačujícím příjmem a tím, kolik si banka vezme peněz.

ÚROK

Je dobré myslet na dnešní nízké úroky a s tím spojené velké riziko, že v budoucnu porostou a splátka hypotéky může vyrůst i o několik tisíc korun. Níže uvádím příklad, jak roste splátka a peníze zaplacené bance za úroky s každým dalším jedním procentem úroku.

 

Úrok:

1,6%

Počet splácených let:

30 let

Výše hypotéky:

3 000 000,-

Výše měsíční splátky:

10 498,-

Výše zaplacených úroků:

779 341,-

 

Úrok vyšší o jeden procentní bod:

 

Úrok:

2,6%

Počet splácených let:

30 let

Výše hypotéky:

3 000 000,-

Výše měsíční splátky:

12 010,-

Výše zaplacených úroků:

1 323 668,-

Splátka vzrostla o:

1 512,-

Zaplacený úrok vzrostl o:

544 327,-

 

Úrok vyšší o dva procentní body:

 

Úrok:

3,6%

Počet splácených let:

30 let

Výše hypotéky:

3 000 000,-

Výše měsíční splátky:

13 639,-

Výše zaplacených úroků:

1 910169,-

Splátka vzrostla o:

3 141,-

Zaplacený úrok vzrostl o:

1 130 828,-

 

Samozřejmě po skončení fixace budete mít část jistiny (půjčené částky) splacenou, takže splátka při vyšším úroku povyroste méně. Nicméně pamatujte na to, že splácíte ze začátku zejména úroky, proto jistina příliš neklesá.

PŘÍJEM vs. HYPOTÉKA A NÁKLADY NA BYDLENÍ

Mě osobně výpočet ukázal, že bych bez omezování svých výdajů žil z měsíce na měsíc. Příjem by mi tak akorát pokryl náklady u hypotéky na 2+KK min 50m čtverečních. Na základně těchto informací jsem se rozhodl jít do podnájmu bez rizika a se zachováním mé stávající životné úrovně. Bydlím totiž s přáteli a v bytě mám pronajatou dostatečně prostornou místnost. Ekonomicky nesrovnatelně výhodnější s možností se kdykoliv přestěhovat jinam, nebo do "vlastního" s hypotékou.

Při výpočtu je nutné se na výdaje i příjmy dívat správně. Ne každý výdaj vypadá jako výdaj (pravidelné spoření...) a ne s každým příjmem (proměnlivé prémie v práci...) lze počítat a zahrnout ho do kalkulace ukazující naší finanční sílu. Podrobněji níže.

ROZDĚLENÍ NA NEZBYTNÉ, OVLIVNITELNÉ A VYLUČITELNÉ VÝDAJE

S domácím rozpočtem lze velmi dobře a efektivně pracovat. Při pořizování hypotéky byste neměli zavádět úsporná opatření, abyste si ji mohli dovolit, protože tím se připravíte o rezervu v situacích, kdy Vám klesne příjem či stoupne měsíční splátka hypotéky v důsledku skončení fixace a následného růstu úroku.

Díky rozdělení na ovlivnitelné výdaje můžete spočítat, na jakou hranici je dokážete snížit, a po odečtení výdajů vylučitelných získáte minimální měsíční náklady na živobytí pro krizové situace.

Dále je velmi důležité počítat s růstem úroku vzhledem k tomu, jak je v dnešní době nízko cca 1,8%. V praxi by pro Vás neměl být problém uplatit hypoteční splátku s úrokem vyšším alespoň o dva procentní body kvůli jejímu budoucímu růstu. Je to taková pojistka pro neočekávané události.

ROZDĚLENÍ NA PRAVIDELNÝ A NEPRAVIDELNÝ PŘÍJEM

Abyste předešli finančním potížím, na živobytí by Vám měl stačit pouze pravidelný příjem a nepravidelný za ideálních podmínek bude zvyšovat vaší životní úroveň.

Prémie v práci jsou nenárokovatelnou složkou mzdy a nikdy nevíte, kdy bude chtít zaměstnavatel udělat úsporná opatření, nebo se nemusí zadařit a prémie bude nižší než obvykle apod.

Veškerý příjem, který není pravidelný nebo je proměnlivý (nemůžete se na 100% spolehnout, že ho budete mít) není vhodné zahrnovat do částky, která rozhodne o tom, zda si hypotéku pořídíte.

JAK VYPOČÍTAT MĚSÍČNÍ VÝDAJ Z NEPRAVIDELNÝCH ÚTRAT

Pokud si nejste jistí, jak spočítat výdaje za oblečení, dárky, dovolenou a jiné položky, postačí znalost celkové částky za ně vydané v posledním roce. Tuto částku vydělíte dvanácti a získáte tak „pravidelný“ měsíční výdaj. Přinejhorším hodnotu odhadněte.

POZOR - SPOŘENÍ JE VÝDAJ

Možná si říkáte, proč je spoření výdaj. Sice jsou to peníze, které vám zůstávají, nicméně k nim mnohdy nemáte ani přístup a důsledkem je nižší měsíční rozpočet. Tyto spořící produkty lze v krizovém období zrušit a stabilizovat finance. Nicméně doporučuji až v krajnosti, protože přijdete o státní podporu a možná i o získané úroky (stavební spoření, penzijní připojištění...). Takže se raději uskromněte v ostatních ovlivnitelných a vylučitelných výdajích.

STÁHNOUT VÝPOČET HYPOTÉKY